Порядок взыскания неустойки с застройщика по долевому участию и образец претензии

Долевое строительство нередко становится рискованным мероприятием для потенциального вкладчика. Самое распространенное нарушение в договоре долевого участия заключается в несвоевременной сдаче объекта и последующем неисполнении условий договора о передаче квартиры в собственность дольщика. Подобное нарушение нанесет весомый вред владельцу квартиры, но законодательство РФ предполагает штрафные санкции в отношении нерадивых застройщиков. Подобные меры называются неустойкой.

Неустойка – это мера ответственности за нарушение условий договора. Чаще всего это происходит из-за просрочки исполнения обязательства. Неустойкой называют сумму, которую после прописывают в договоре. Размер неустойки определяется на основании ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Закон обязует застройщика оплачивать все дни просрочки сдачи объекта в зависимости от суммы обязательства. Сумма выплаты исчисляется на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ в 1/300, а для физических лиц в 1/150.

Помимо уплаты неустойки, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ).

Для того, чтобы взыскать неустойку с застройщика за один день просрочки, следует воспользоваться формулой: ставка рефинансирования (процент ЦБ РФ) умноженная на 1/150 и стоимость квартиры. Конечный результат необходимо умножить на количество просроченных дней. Полученная сумма будет составлять ту неустойку, которую вынужден оплатить застройщик дольщику.

Итак, дольщик – физическое лицо: Размер неустойки составит 1150 ставки ЦБ. Условная ставка рефинансирования на день рассмотрения дела – 7, 25%. Условная стоимость квартиры: 3000000 руб. Длительность просрочки составляет 1 год (365 дней). Размер неустойки составит: 3000000 х 365 х 1150 х 7,25100 = 529250 руб.

Дни просрочки сдачи недвижимого объекта посчитать достаточно просто. Срок сдачи объекта отражается в договоре долевого участия, а также количество времени для передачи квартиры дольщику. Конкретная дата в договоре не прописывается, поэтому обычно срок передачи квартиры определяется одним кварталом, то есть 3 месяца.

Рекомендуется подписывать акт тем днем, в который была произведена передача квартиры. В зависимости от стоимости жилья размер неустойки приобретет крупные размеры, особенно в тех случаях, когда срок просрочки составляет больше одного месяца.

После установления размера неустойки, необходимо приступать к процессу взыскания судебных расходов в арбитражном процессе.

Способы взыскания неустойки с застройщика: досудебное и судебное

При подсчете итоговой суммы неустойки, и при доказанном факте ее образования, существует возможность получить компенсацию мирным путем без судебного разбирательства, но если застройщик продолжит игнорировать обращения клиентов, то важно составить исковое заявление и отправиться в суд. Многие застройщики обращаются к первому варианту, так как чаще всего суд выступает на стороне дольщиков, а все траты за услуги адвокатов и судебные расходы ложатся на плечи проигравшей стороны.

Досудебная претензия к застройщику по ФЗ №214 должна отражать расчет суммы просрочки по договору долевого участия, сроки уплаты неустойки, дополнительные убытки, реквизиты, по которым необходимо произвести перечисление, а также следует сослаться на статью 6 ФЗ №214, статью 309, 310 ГК РФ, и на положения самого договора долевого участия, который регулирует сроки сдачи объекта недвижимости.

Передача досудебной претензии к застройщику о взыскании неустойки осуществляется следующими путями: одним из участников долевого строительства лично; при получении второго экземпляра визы о принятой претензии; через отправку претензии почтой с уведомлением о вручении и описью вложений.

Если продавец откажется выплачивать неустойку в досудебном порядке, то дольщик обращается в суд с иском о взыскании неустойки, а также понесенных расходов, морального вреда, и, согласно ФЗ «О защите прав потребителей», дополнительно 50% от суммы удовлетворенных судом требований в пользу участника долевого строительства.

Исковое заявление следует подавать прямо по местонахождению застройщика или истца. В тех случаях, когда размер по неустойке составляет меньше пятидесяти тысяч рублей, то иск направляется в мировой суд. На первичной стадии судебного разбирательства стороны конфликта правомочны заключить обоюдное мировое соглашение, утвержденное статьей 221 ГПК РФ. В мировом соглашении прописывается, что вторичное обращение в суд теми же сторонами не допускается.

Если заявленные требования дольщика будут удовлетворены судом, то владелец квартиры после вступления в силу решения суда должен подать заявление с целью инициации исполнительного производства и направить исполнительный лист в отдел судебных приставов по адресу застройщика, или обратиться в банковскую организацию, где оформлен счет должника по исполнительному производству.

Подробно о сроках взыскания судебных расходов читайте в статье: срок давности для взыскания судебных расходов

Документы, необходимые для взыскания неустойки

Для взыскания неустойки по 214 ФЗ к предложению о добровольной оплате неустойки следует приложить копию паспорта участника долевого строительства, копию договора об участии в долевом строительстве, а также копию документа, который подтвердит оплату суммы, согласно договору дольщика. Также к иску необходимо приложить оригиналы документов правоустанавливающих сделку, чеки об оплате взносов, госпошлины, и претензию к застройщику с ответом (если таковой имеется).

На основании статьи 131 ГПК РФ, исковое заявление должно содержать: суд, в который отправляется заявление; имя и адрес проживания истца (дольщик); имя ответчика (застройщик), его местонахождение; доказательство нарушений прав истца, а также его требования к ответчику; расчет взыскиваемой суммы; прилагаемые к заявлению документы.
В видео рассматривается подробности взыскания неустойки с застройщика