Особенности залога недвижимости и федеральный закон об ипотеке

Слово «ипотека» приобрело негативную смысловую окраску, как явление, заставляющее людей годами выплачивать баснословные денежные суммы. В юридическом же смысле ипотека является лишь одним из механизмов, гарантирующих, что лицо выполнит свое обязательство.

Необходимо разобраться, что же такое ипотека и для чего она нужна. Сделать это будет гораздо проще, если открыть специальный нормативный акт – ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости).

Ипотека как разновидность залога

Не все знают, что залог недвижимости – это ипотека, то есть ипотечный договор является разновидностью договора залога.

О кредите под залог недвижимости в ВТБ 24 можно узнать тут.

Залог – обеспечительная мера. Смысл ее заключается в следующем. У нас есть обязательство, договор займа (или какой-либо иной). Это обязательство будет самостоятельным, основным. Но так как сумма долга довольно значительная, кредитор хочет подстраховаться и предлагает заключить договор залога на земельный участок, который принадлежит должнику.

Этот договор будет дополнительным, или его еще называют акцессорным. Теперь если должник по какой-то причине не выполнит обязательство (не вернет долг), кредитор будет вправе продать участок и из вырученных денег покрыть сумму долга. Такой договор не самостоятелен и реализуется лишь в том случае, если основное обязательство не выполняется. Договор залога обеспечивает интересы кредитора, дает ему гарантию, что он не потеряет свои денежные средства.

Ипотека как разновидность залога имеет с ним общую сущность, но есть все же и особенности залога недвижимости (ипотеки). Основной отличительной чертой является предмет договора. Если в рамках договора залога закладывается любое имущество (ценности, автомобиль), то предметом ипотеки всегда является исключительно недвижимость. Что именно относится к этой категории вещей, поясняет статья 5 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

• Земельные участки;
• Недвижимость, предназначенная для предпринимательства (предприятия, здания, сооружения);
• Жилые помещения всех видов (квартиры, дома и их изолированные части);
• Гаражи, дачи, садовые домики;
• Суда (морские, воздушные, речные, космические);
• Объекты незавершенного строительства.

Важно!

Вопреки популярному мнению, ипотека – это не способ приобретения жилья. Сущность основного обязательства – кредитование приобретателя. То есть банк дает средства на приобретение жилья, покупатель приобретает его, и начинает выплачивать кредит. Все время, пока долг не погашен, действует дополнительный договор – ипотека. Именно благодаря такой гарантии банки с легкостью соглашаются на огромные суммы жилищных кредитов. Ведь если покупатель не сможет расплатиться с банком – стоимость квартиры позволит погасить задолженность.

О том, как взять деньги под залог квартиры узнайте в статье:  кредит под залог недвижимости в Сбербанке

Нужно понимать, что ипотека и приобретаемое жилье не обязательно должны быть связаны напрямую. То есть, мы можем приобретать в кредит одну квартиру (машину, дачу), а закладывать в качестве обеспечительной меры другое жилье.

В таблице представлены размеры среднего платежа по ипотеке в некоторых регионах России

Важно!

Особенностью ипотеки как вида залога является то, что лицо всегда сохраняет правомочия владения и пользования объектом ипотеки. Именно это позволяет ипотечному договору оставаться таким популярным – в то время, пока квартира заложена, покупатель продолжает проживать в ней или пользоваться ею иным способом.

Права и обязанности участников отношений

Как и в любом договоре, в ипотечных отношениях стороны имеют свои наименования – залогодержатель и залогодатель. Залогодатель – человек, который закладывает свою недвижимость. Залогодержатель – лицо, которое принимает недвижимость в залог. В основном же обязательстве, которое обеспечивается ипотекой, эти лица играют роль должника (собственник жилья) и кредитора (банк).

Важно!

Закон предусматривает и другой состав участников: залогодателем имеет возможность стать не должник, а третье лицо, не участвующее в основном обязательстве. Приведем пример: лицо берет в долг значительную сумму денег, а в качестве гарантии (обеспечительной меры) оформляет ипотеку на квартиру своих родителей (с их согласия). Тогда кредитор и залогодержатель будут совпадать в двух обязательствах, а вот залогодателем выступят родители должника, и ипотечный договор будет заключен именно с ними.

Залогодатель вправе:

• Владеть и пользоваться недвижимостью;
• Приобретать права на плоды и доходы, извлекаемые из предмета ипотеки (арендные платежи или урожай с земельного участка) – статья 29 Закона;
• Распоряжаться предметом ипотеки (мена, продажа, сдача в наем), но на окончательное отчуждение (продажа, дарение) обязательно требуется согласие кредитора-залогодержателя;
• Застраховать свою ответственность как заемщика (на случай невыплаты долга и недостаточной стоимости предмета ипотеки).

Подробно про кредит под залог недвижимости в Тинькофф банке  узнайте здесь.

Обязанности залогодателя:

• Обеспечивать сохранность предмета ипотеки, не допускать его ухудшения;
• Осуществлять ремонт (как текущий, так и капитальный);
• Самостоятельно нести расходы по содержанию;
• Застраховать предмет ипотеки (выгодоприобретателем, получающим выплаты, выступает залогодержатель);
• Осуществлять защиту своего права на предмет ипотеки (способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ), а также уведомлять залогодержателя о притязаниях в отношении этого имущества.

Залогодержатель также имеет ряд прав:

• Основное из них – возможность погашения задолженности из стоимости предмета ипотеки;
• Страхование финансового риска (на случай, если стоимости заложенного имущества будет недостаточно);
• Вправе защищать права на заложенное имущество от имени залогодателя, если последний такую защиту не осуществляет (в том числе истребовать имущество из незаконного владения) – статья 33 Закона;
• Вправе осуществлять проверки сохранности заложенного имущества (наличие, состояние), даже если недвижимое имущество арендуют третьи лица.

Договор об ипотеке

Ипотека, как и любое другое обязательство, оформляется договором. Именно от его качества и юридической грамотности зависит дальнейший ход ипотечных отношений. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основные требования к пунктам такого договора:

• Предмет ипотеки, оценка его стоимости (описание, позволяющее однозначно установить предмет);
• Данные об основном обязательстве (сроки, сумма и существо обязательства);
• Условие о допустимости/недопустимости внесудебного взыскания;
• Титул залогодателя (на каком основании ему принадлежит предмет ипотеки и каким органом зарегистрирован).

В видео рассматривается подробности договора об ипотеке

Важно!

Для ипотечных договоров закон устанавливает два важных правила оформления. Первое — ипотека никогда не устанавливается устно (то есть только письменная форма). Второе — договор об ипотеке обязательно подлежит регистрации. Неисполнение этих требований влечет безусловную недействительность (ничтожность) договора.

Обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.
По отношению к праву собственности на жилье ипотека выступает как обременение. Сведения об этом вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при заключении сделок с таким имуществом вторая сторона обязательно уведомляется о наличии обременения. Важно понимать – безусловным препятствием для продажи или сдачи внаем ипотека не является.

О кредите под залог недвижимости в Райффайзенбанке читайте по ссылке  https://cashfacts.ru/3486-poryadok-oformleniya-kredita-pod-zalog-nedvizhimosti-v-raiffaizenbanke