Правила оформления и образец дарственной с обременением

Даритель обязательно должен быть зарегистрирован в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности. Без его желания никто не вправе снимать его с регистрационного учета, тем более, когда площадь закреплена за дарителем. Дарственная с обременением будет свидетельствовать, что во владении дарителя будет находиться только одна комната, но используется имущество всей квартиры (ванная, уборная и кухня).

Даритель имеет права:

• на содержание трудоспособным членом семьи при собственной нетрудоспособности;
• оформить договор дарения не на всю квартиру (дом), а только на ее часть, причем оставшуюся часть закрепить пожизненно за собой;
• сохранить возможность проживания, если другого жилья не имеется;
• обговорить письменно условие проживания в подаренной квартире совместно с другими родственниками;
• на бесплатное проживание, при условии включения этого пункта в договор;
• указать в договоре возмездный или безвозмездный дар;
• расторгнуть договор по собственному желанию в одностороннем порядке, если одаряемый нарушает условия сделки.

При условии, что даритель хочет жить в подаренной квартире, тогда при договоренности в письменной форме стоит оговаривать это отдельно. Права пожизненного проживания в квартире отличается от владения и пользования – использовать квартиру можно без проживания в ней.

Важным отличием процесса дарения от стандартной купли-продажи является то, что при сделке купли-продажи, право собственности передается покупателю сразу после регистрации в регпалате, а при дарении – после подписания передаточного акта, который может быть подписан до момента регистрации.

Если даритель оставляет за собой лишь права владения квартирой, то это дает ему возможность требовать возмещения убытков при обнаружении каких-либо нарушений со стороны одаряемого (ст. 12 ГК РФ). Более правильным будет оставить за собой права пользования (распоряжения имуществом в жизни) и права владения (распоряжения имуществом согласно документации и юридических моментов). Лицо с подобными правами сможет оспаривать и защищать свое имущество даже против воли собственника, если таковым стал одаряемый согласно договору.

Права и обязанности одаряемого

Права одаряемого закреплены Гражданским кодексом РФ и указывают на то, что он имеет возможность:

• принять дар, а при невыполнении дарителем договорных обязательств потребовать свой дар, поскольку объект дарения уже является собственностью одаряемого (ст.396, 398);
• отказаться от принятия подарка без указания причин (п. 2 ст. 573 ГК РФ);
• совершать любые сделки с квартирой, без нарушения права пожизненного проживания в ней дарителя (ст. 209 ГК РФ).

Договор дарения квартиры с обременением – это документально оформленная операция на безвозмездной основе, которая крайне редко накладывает на одаряемого обязанности. На практике они ограничиваются случаями дарения, связанными с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя.

Частым заблуждением является то, что договор дарения должен быть заверен нотариально. На самом же деле нотариальное заверение происходит по желанию сторон. Достаточно будет оформления договора в письменном виде, и регистрации его в регпалате.

Отдельным пунктом выступают договора о пожертвовании, где в обязанность одаряемого вменено использование имущества в общеполезных целях. Согласно п.5 ст.582 ГК, использование пожертвованного имущества с нарушением указанного жертвователем назначения или изменение этих назначений не по правилам, предусмотренных законом, дает права жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены договора.

Определение порядка пользования

Определение порядка пользования жилым помещением – наиболее оптимальный способ разрешения вопроса между сторонами о праве владения недвижимостью. Все нюансы обговариваются в договоре дарения, и они могут иметь следующие варианты:

• даритель владеет только одной комнатой пожизненно;
• в собственности дарителя остается вся квартира, за исключением одной комнаты, которая отходит одаряемому, – после смерти дарителя последний получает права на остальную часть квартиры;
• собственник и одаряемый по обоюдному согласию уступают права пользования всей квартирой третьему лицу (несовершеннолетнему ребенку) после смерти дарителя, что обязательно прописывается в договоре;
• после кончины дарителя в полное пользование вступает только тот человек, которому она была подарена, без включения в долю других родственников умершего (ст. 292 ГК РФ);

Разница между дарственной с пожизненным проживанием и договором содержания с иждивением

Предметом договоров ренты (содержания с иждивением) и дарения является любое движимое и недвижимое имущество, не имеющее ограничений в оборотоспособности согласно ст. 129 Гражданского кодекса РФ. Между дарственной и рентой существуют некоторые отличия.

Договор содержания с иждивением предполагает отношения, где получатель ренты передает в собственность имущество плательщику ренты имущество. В обмен на это плательщику вменяется в обязанность периодически выплачивать определенную денежную сумму либо предоставлять средства на содержание в другой форме.

Договор ренты подлежит обязательной регистрации в нотариальной конторе и органах государственной регистрации, где обязательно оговариваются следующие обстоятельства:

• Обязательство по данному договору обговаривается как постоянное, так и пожизненное.
• Отчуждаемое посредством ренты имущество передается в собственность плательщика платно либо бесплатно.
• При платном варианте отчуждаемое имущество переходит к рентодателю не только в обмен на рентные платежи, но и оплату стоимости жилища. К подобным отношениям при передаче недвижимости применимы правила купли-продажи.

Договор дарения является безвозмездным и не требует встречного предоставления. Бывший собственник имеет только права проживания в отличие от рентного соглашения, где необходимо вносить плату и содержать одну из сторон. Плательщик ренты несет солидарную ответственность совместно с рентополучателем в случае неплатежеспособности второго.

Подробно про обременение земельного участка узнайте в статье: обременение земельного участка сервитутом

В видео    рассматривается особенности замены договора пожизненного содержания с иждивением на договор ренты

Отчуждение недвижимости, в отношении которой заключен договор ренты, разрешается исключительно с согласия прежнего собственника, а образец договора дарения с обременением предусматривает, что все права на распоряжение собственностью переходят к одаряемому после регистрации в государственном органе. Это соглашение не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.

Дарение облагается налогом в размере 13%, исключением для оплаты является близкое родство сторон (детей, родителей, бабушек и дедушек, братьев и сестер). Договор пожизненного иждивения не облагается налогом, а плательщик ренты вправе получить налоговый вычет по своему месту жительства. Оплата ренты подтверждается распиской, собственноручно оформленной получателем ренты.

Согласно пп.5 п.1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, на получателя ренты накладывается обязанность оплаты налогов за передачу права собственности, как за доходы, полученные от продажи недвижимости, а согласно пп.4 п.1 ст. этой же статьи Налогового кодекса — за ежемесячное получение ренты на содержание, относящееся к доходам от сдачи внаем жилого помещения.

Недвижимость, полученная в дар, становится личной собственностью супруга и не подлежит разделу при разводе, в отличие от договора ренты, где имущество, полученное в результате рентных обязательств, становится совместно нажитым имуществом супругов.