Правила покупки квартиры по ипотеке с обременением
Содержание
Покупка квартиры по ипотеке с обременением требует изучения информации (фз об ипотеке залоге недвижимости). Основное требование для продажи – согласие банка при попытке отчуждения ипотечной недвижимости, поскольку до полного погашения кредита финансовая структура является ее собственником. Процедура совершения сделки выглядит следующим образом:
- Ипотечное обременение можно снять лишь после того, как сторонами будет подписано соглашение (предварительный договор), по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотечного кредита. Составленное соглашение требует нотариального заверения.
- После закрытия ипотеки банк выдает соответствующие документы, позволяющие снять обременение. Сторонами заключается договор купли-продажи, после чего процедура регистрации недвижимости проходит в обычном порядке.
До тех пор пока банк официально не снимет обременение, заключать договор купли-продажи не рекомендуется. Если что-то пойдет не так, решить вопрос можно будет только через суд. Это может занять несколько лет.
- Конечная стоимость квартиры должна превышать сумму, выплаченную по ипотеке. Эта денежная разница и должна быть выплачена продавцу, после окончательного оформления документов.
- Подстраховаться от недоразумений в будущем покупатель должен посредством расписки, которую будет выдавать продавцу при каждой передаче денег. Форма документа произвольная, где будет указана сумма денег, контакты продавца и его паспортные данные – вот тот необходимый минимум, который должен быть отражен в расписке. Нужно иметь в виду, что самый надежный и проверенный способ расчетов – через банковскую ячейку.
- Купить квартиру можно и другим способом – переоформив ипотеку на себя. Такой вариант не всегда принимается банком, который недоволен плохой кредитной историей продавца либо недостаточным уровнем дохода для закрытия ипотечного кредита в дальнейшем.
Какие учреждения необходимо посетить
Перед приобретением квартиры с ипотечным обременением покупатель должен уточнить важнейшие обстоятельства будущей сделки. Для этого придется посетить:
- Филиал Росреестра – нелишним будет проверить квартиру на наличие других обременений. Это делается с помощью обращения в ЕГРП за выпиской, где будет указана необходимая информация по объекту недвижимости. Если личное посещение невозможно, сведения получают посредством онлайн-запроса. Перед получением выписки заполняется специальное заявление и оплачивается государственная пошлина. Важно, что срок действия такой справки всего семь дней, после чего документ становится недействительным
- Банк-залогодержатель – иногда банк выставляет условие, что продажа квартиры будет разрешена только при оплате первым собственником не менее 50% ипотечного кредита.
- Домоуправление – в этом органе необходимо взять справку о зарегистрированных на ипотечной жилплощади людях, чтобы исключить наличие «мертвых душ», имеющих права по закону на долю купленной квартиры.
- Нотариальный орган – все особенности сделки необходимо фиксировать документально, чтобы избежать неприятных неожиданностей в будущем.
Плюсы и минусы приобретения ипотечного жилья
Покупка квартиры с обременением по ипотеке должна быть абсолютно продуманной. У такого варианта приобретения жилья имеются как плюсы, так и минусы. К положительным моментам относятся:
- Сниженная стоимость – аналогичное жилье без обременения будет иметь более высокую рыночную цену.
- Отсутствие мошенничества – участие третьего лица (банка) в сделке отчасти гарантирует ее чистоту.
Наличие плюсов не исключает отрицательных моментов, которые имеют не меньшее значения для принятия решения:
- При оформлении квартиры банком на нового собственника – покупатель получает не только жилье, но и обременение относительно него. Во время заключения обычной сделки этого не случается, и новый собственник вправе сразу распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
- Оформление требует большей внимательности – регистрация поэтапных шагов является более длительным и трудоемким процессом.
- Контроль банка – посещение владельца ипотечной квартиры осуществляется несколько раз в течение года служащими банка до полного закрытия кредитной линии.
Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.
Несмотря на негативные моменты у сделки имеется основное преимущество – приемлемая стоимость по сравнению с рынком вторичного жилья. Многие покупатели ставят вопрос реальной экономии во главу угла, особенно, если речь идет не о переоформлении ипотечного кредита, а о его погашении.
Порядок оформления
Покупка по ипотеке квартиры с обременением бывает двух видов, когда квартира:
- приобретается непосредственно у банка;
- приобретается у первоначального собственника (заемщика).
Каждый из способов имеет свой порядок оформления документов, поскольку в качестве продавцов выступают разные лица – юридическое и физическое. Оба варианта имеют определенные особенности:
1. Самый легкий для покупателя способ приобретения ипотечного жилья – погашение задолженности заемщика перед банком и совершение покупки в обычном порядке. Это делается через договор купли-продажи, поскольку после закрытия долга с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Основной риск для покупателя — недобросовестность заемщика и отказ продавать квартиру после погашения ипотеки. Защитить покупателя в подобной ситуации призвано составление предварительного соглашения, в котором прописываются все условия и порядок совершения сделки. После выполнения всех условий документы договор купли регистрируется в учреждении государственной регистрации недвижимости, где покупатель становится полноправным собственником. При данном варианте разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не требуется, хотя это в какой-то мере является нарушением законодательства.
2. Если покупатель не готов подвергать свои средства риску, то для него подходит второй вариант приобретения ипотечной квартиры. С этой целью заемщик направляет в банк заявление с просьбой разрешить продажу залоговой квартиры. Все этапы сделки проходят с участием представителей банка. Обычно банки заинтересованы в быстрой реализации залога, поэтому идут сторонам на встречу. Участие банка в процедуре продажи ипотечного жилья гарантирует защиту покупателя, поскольку по договору продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника. Ипотечное обременение снимается банком лишь после государственной регистрации.
Про снятие обременения с квартиры читайте в статье: где снять обременение с квартиры по ипотеке
Сложности возникают, когда покупатель не находит нужную сумму. Получить недостающие деньги покупатель сможет только в банке-посреднике, поскольку кредит в стороннем банке не удовлетворит банк-собственник ипотечной квартиры. Для получения необходимой суммы покупателю придется пройти установленную процедуру одобрения ипотечного кредитования. Будет разумным перед приобретением залогового жилья посетить банк-кредитор вместе с заемщиком, где специалисты дадут рекомендации обеим сторонам по вопросам продажи, помогут в составлении договора и обеспечат полное сопровождение дела.
В видео рассматривается особенности покупки «ипотечной» квартиры
Документы
После заключения сделки купли-продажи требуется снять обременение через орган Росреестра. Для этого продавец и покупатель должны обратиться в Палату и предоставить документы:
- Паспорта;
- Свидетельство о праве собственности;
- Заявление о снятии обременения;
- Справка из банка о погашении задолженности;
- Закладную на проданную квартиру.
Про ипотеку под залог имеющейся недвижимости читайте по ссылке https://cashfacts.ru/3341-oformlenie-ipoteki-pod-zalog-nedvizhimosti-bez-pervonachalnogo-vznosa