Правила покупки квартиры по ипотеке с обременением

Дополнительная информация
Про расписку на залог при покупке квартиры можно прочитать по этой ссылке

Покупка квартиры по ипотеке с обременением требует изучения информации (фз об ипотеке залоге недвижимости). Основное требование для продажи – согласие банка при попытке отчуждения ипотечной недвижимости, поскольку до полного погашения кредита финансовая структура является ее собственником. Процедура совершения сделки выглядит следующим образом:

  1. Ипотечное обременение можно снять лишь после того, как сторонами будет подписано соглашение (предварительный договор), по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотечного кредита. Составленное соглашение требует нотариального заверения.
  2. После закрытия ипотеки банк выдает соответствующие документы, позволяющие снять обременение. Сторонами заключается договор купли-продажи, после чего процедура регистрации недвижимости проходит в обычном порядке.

    До тех пор пока банк официально не снимет обременение, заключать договор купли-продажи не рекомендуется. Если что-то пойдет не так, решить вопрос можно будет только через суд. Это может занять несколько лет.

  3. Конечная стоимость квартиры должна превышать сумму, выплаченную по ипотеке. Эта денежная разница и должна быть выплачена продавцу, после окончательного оформления документов.
  4. Подстраховаться от недоразумений в будущем покупатель должен посредством расписки, которую будет выдавать продавцу при каждой передаче денег. Форма документа произвольная, где будет указана сумма денег, контакты продавца и его паспортные данные – вот тот необходимый минимум, который должен быть отражен в расписке. Нужно иметь в виду, что самый надежный и проверенный способ расчетов – через банковскую ячейку.
  5. Купить квартиру можно и другим способом – переоформив ипотеку на себя. Такой вариант не всегда принимается банком, который недоволен плохой кредитной историей продавца либо недостаточным уровнем дохода для закрытия ипотечного кредита в дальнейшем.

Какие учреждения необходимо посетить

Перед приобретением квартиры с ипотечным обременением покупатель должен уточнить важнейшие обстоятельства будущей сделки. Для этого придется посетить:

  • Филиал Росреестра – нелишним будет проверить квартиру на наличие других обременений. Это делается с помощью обращения в ЕГРП за выпиской, где будет указана необходимая информация по объекту недвижимости. Если личное посещение невозможно, сведения получают посредством онлайн-запроса. Перед получением выписки заполняется специальное заявление и оплачивается государственная пошлина. Важно, что срок действия такой справки всего семь дней, после чего документ становится недействительным
  • Банк-залогодержатель – иногда банк выставляет условие, что продажа квартиры будет разрешена только при оплате первым собственником не менее 50% ипотечного кредита.
  • Домоуправление – в этом органе необходимо взять справку о зарегистрированных на ипотечной жилплощади людях, чтобы исключить наличие «мертвых душ», имеющих права по закону на долю купленной квартиры.
  • Нотариальный орган – все особенности сделки необходимо фиксировать документально, чтобы избежать неприятных неожиданностей в будущем.

Плюсы и минусы приобретения ипотечного жилья

Дополнительная статья
О продаже квартиры с обременением по ипотеке узнайте тут

Покупка квартиры с обременением по ипотеке должна быть абсолютно продуманной. У такого варианта приобретения жилья имеются как плюсы, так и минусы. К положительным моментам относятся:

  • Сниженная стоимость – аналогичное жилье без обременения будет иметь более высокую рыночную цену.
  • Отсутствие мошенничества – участие третьего лица (банка) в сделке отчасти гарантирует ее чистоту.

Наличие плюсов не исключает отрицательных моментов, которые имеют не меньшее значения для принятия решения:

  • При оформлении квартиры банком на нового собственника – покупатель получает не только жилье, но и обременение относительно него. Во время заключения обычной сделки этого не случается, и новый собственник вправе сразу распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
  • Оформление требует большей внимательности – регистрация поэтапных шагов является более длительным и трудоемким процессом.
  • Контроль банка – посещение владельца ипотечной квартиры осуществляется несколько раз в течение года служащими банка до полного закрытия кредитной линии.

Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

Несмотря на негативные моменты у сделки имеется основное преимущество – приемлемая стоимость по сравнению с рынком вторичного жилья. Многие покупатели ставят вопрос реальной экономии во главу угла, особенно, если речь идет не о переоформлении ипотечного кредита, а о его погашении.

Порядок оформления

Покупка по ипотеке квартиры с обременением бывает двух видов, когда квартира:

  • приобретается непосредственно у банка;
  • приобретается у первоначального собственника (заемщика).

Каждый из способов имеет свой порядок оформления документов, поскольку в качестве продавцов выступают разные лица – юридическое и физическое. Оба варианта имеют определенные особенности:

Любопытная статистика
Согласно результатам опроса фонда «Общественное мнение», каждый пятый гражданин РФ недоволен своим жильем, а приобрести новое хотели бы около 60 % респондентов. В Москве желающих обзавестись своим жильем более 70% жителей. А вот позволить себе это могут далеко не все: лишь 9% опрошенных планируют покупку жилья в ближайшие 3–5 лет.

1. Самый легкий для покупателя способ приобретения ипотечного жилья – погашение задолженности заемщика перед банком и совершение покупки в обычном порядке. Это делается через договор купли-продажи, поскольку после закрытия долга с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Основной риск для покупателя — недобросовестность заемщика и отказ продавать квартиру после погашения ипотеки. Защитить покупателя в подобной ситуации призвано составление предварительного соглашения, в котором прописываются все условия и порядок совершения сделки. После выполнения всех условий документы договор купли регистрируется в учреждении государственной регистрации недвижимости, где покупатель становится полноправным собственником. При данном варианте разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не требуется, хотя это в какой-то мере является нарушением законодательства.

2. Если покупатель не готов подвергать свои средства риску, то для него подходит второй вариант приобретения ипотечной квартиры. С этой целью заемщик направляет в банк заявление с просьбой разрешить продажу залоговой квартиры. Все этапы сделки проходят с участием представителей банка. Обычно банки заинтересованы в быстрой реализации залога, поэтому идут сторонам на встречу. Участие банка в процедуре продажи ипотечного жилья гарантирует защиту покупателя, поскольку по договору продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника. Ипотечное обременение снимается банком лишь после государственной регистрации.

Про снятие обременения с квартиры читайте в статье:  где снять обременение с квартиры по ипотеке

Сложности возникают, когда покупатель не находит нужную сумму. Получить недостающие деньги покупатель сможет только в банке-посреднике, поскольку кредит в стороннем банке не удовлетворит банк-собственник ипотечной квартиры. Для получения необходимой суммы покупателю придется пройти установленную процедуру одобрения ипотечного кредитования. Будет разумным перед приобретением залогового жилья посетить банк-кредитор вместе с заемщиком, где специалисты дадут рекомендации обеим сторонам по вопросам продажи, помогут в составлении договора и обеспечат полное сопровождение дела.

В видео рассматривается особенности покупки «ипотечной» квартиры

Документы

После заключения сделки купли-продажи требуется снять обременение через орган Росреестра. Для этого продавец и покупатель должны обратиться в Палату и предоставить документы:

  • Паспорта;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Заявление о снятии обременения;
  • Справка из банка о погашении задолженности;
  • Закладную на проданную квартиру.

Про ипотеку под залог имеющейся недвижимости читайте по ссылке  https://cashfacts.ru/3341-oformlenie-ipoteki-pod-zalog-nedvizhimosti-bez-pervonachalnogo-vznosa

Если у вас появились вопросы насчет покупки квартиры с обременением по ипотеке, задавайте их в комментариях
Scroll to Top