Как продать квартиру с обременением по ипотеке

Вариантов продажи ипотечной квартиры несколько:

• погашение кредита в полном объеме перед совершением сделки;
• привлечение в качестве третьей стороны банка-кредитора;
• замена заемщика.

Каждый из вариантов имеет свои особенности, поэтому нелишним будет ознакомиться с порядком действий и схемой перед выбором способа продажи квартиры с обременением по ипотеке.

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке – это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Погашение кредита перед продажей квартиры

Пошаговая инструкция поможет заемщику понять, как продать квартиру с обременением ипотекой без участия банка:

1. Он должен выяснить сумму оставшейся задолженности и взять соответствующую выписку;
2. Составить предварительный договор по продаже жилья и заверить его у нотариуса;
3. Закрыть ипотечный долг из финансовых средств, полученных от покупателя, оставшаяся сумма сохраняется в банковской ячейке;
4. Получить документ у банка, снимающий обременение;
5. Подать документы в регистрационную палату (на снятие обременения дается 28 дней);
6. Заключить договор купли-продажи квартиры после получения прав на распоряжение недвижимостью.

Важно! Погашение деньгами покупателя проводится от лица продавца, так как только заемщик имеет договорные отношения с банком. Перед проведением сделки следует убедиться, что разрешено досрочное погашение ипотечного кредита. В противном случае придется заплатить штраф, что увеличит расходы обеих сторон.

Процедура продажи с привлечением банка-кредитора

Суть этого способа подобна первому варианту, отличие состоит лишь в создании защиты законных интересов продавца и покупателя жилья. Оказание помощи финансовой структурой, кредитовавшей продавца, является мощным заслоном от мошеннических действий. Участие банка в сделке убеждает покупателя вначале заплатить деньги, и уже после снятия всех запретов на отчуждение оформить договор купли-продажи квартиры.

В этом варианте денежные средства на закрытие ипотечного долга вносятся в банк-кредитор, который должен быть заранее извещенный о продаже квартиры. В качестве дополнительного способа защиты прав покупателя используется оформление договора поручительства. После подписания соглашения он вправе погасить ипотечный кредит от своего имени, получая официальное права требовать от продавца возврата ему этого долга (к нему переходит права требования).

Замена заемщика по кредиту

Нередко у заемщиков возникают сложности с выплатами, в этих случаях банки вполне охотно идут на замену заемщика. Покупатель жилья вправе получить кредит у того же банка –это наиболее предпочтительный путь. Для этого в банк подается соответствующее ходатайство с объяснением причин и пакетом документов предполагаемого покупателя. Новому заемщику потребуется предоставить:

• документ, удостоверяющий личность и дееспособность;
• справки, подтверждающие платежеспособность;
• документы, обозначающие семейное положение.

Конкретный перечень запрашивается в банке-кредиторе. Если финансовым учреждением будет принято решение в пользу нового заемщика, с ним заключается новый кредитный договор. Средства по нему перечисляются в счет погашения задолженности продавца, после чего права собственности и ипотека переоформляется на нового хозяина.

Важно! Проценты за использование кредита придется платить покупателю, поскольку они являются платой банку за предоставление займа и не относятся к стоимости квартиры. Если на момент продажи ипотечной квартиры выплачена большая часть кредита, и долг по нему меньше текущей стоимости этого жилья, разница выплачивается продавцу.

Возможен и другой вариант – покупатель недвижимости (новый заемщик) оформляет кредитную линию в другом банке. Продать квартиру с обременением по ипотеке по такой схеме будет несколько сложнее, поскольку банк-кредитор (Б№1) не всегда хочет идти навстречу.

Покупателю придется решать вопрос с принятием положительного решения на кредитование в Б№2, причем права этого банка защищены недостаточно хорошо. Б№1 недополучает проценты по кредиту, поэтому его заинтересованность в подобной процедуре крайне сомнительна.

Иногда нынешний владелец не в состоянии погасить ипотечный кредит, а поиск нового заемщика не увенчался успехом. Остается единственный способ – принудительная продажа квартиры банком-кредитором. Это крайний случай, где банк вступает в свои права держателя ипотеки и самостоятельно ищет покупателя на обремененную квартиру. Если случится, что вырученная за недвижимость сумма будет недостаточной для погашения ипотечного долга, продавец будет вынужден добавить собственные средства.

Подробно про ипотеку под залог имеющейся недвижимости  узнайте по ссылке https://cashfacts.ru/3341-oformlenie-ipoteki-pod-zalog-nedvizhimosti-bez-pervonachalnogo-vznosa

Продажа квартиры с военной ипотекой

Приобретение квартир в кредит военнослужащими отличается тем, что часть суммы на покупку жилья предоставляется по целевому жилищному займу (ЦЖЗ), согласованного в ФГКУ «Росвоенипотека» и выданному государством, на возмездной основе. Снятие обременения с ипотечной недвижимости проходит по одному из сценариев, зависящих от оснований увольнения заемщика из рядов вооруженных сил:

1. Увольнение до наступления пенсионного основания. Если военнослужащий расторгает контракт до получения права на пенсию, он теряет льготы и должен выполнить следующие действия: вернуть средства, выданные по ЦЖЗ и кредитованию в полном объеме; получить доверенность от «Росвоенипотеки» для снятия ипотечного обременения после погашения долга; обратиться в Росреестр для получения нового свидетельства, где не будет стоять отметка об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения. Не позднее трех рабочих дней направить в «Росвоенипотеку» копии вышеназванных документов.

Оплата долга Росвоенипотеки производится обратно на накопительный счет. Т.е., если государство дало после 3х лет участия в НИС военнослужащему сумму около 600 тысяч для первого взноса. Далее в течение 4 лет оплачивало ежемесячные платежи в банке на сумму 800 тысяч. То, для снятия обременения необходимо вернуть государству сумму 600+800 = 1.4 млн. рублей.

НО ! Данная сумма снова «упадет» на накопительный счет военнослужащего-участника НИС, и он при необходимости заново пишет рапорт на получение свидетельства НИС (действует всего полгода) и далее снова может воспользоваться этими деньгами.

2. Увольнение по выслуге лет либо по льготным основаниям. Если срок службы составил 20 лет или военнослужащий заслужил права на льготное увольнение вследствие участия в боевых действиях либо ранений, процедура снятия обременения значительно упрощается: в возврате ЦЖЗ нет необходимости; средства, участвующие в накопительно-ипотечной системе, могут быть использованы для погашения ипотечного кредита в отличие от первого сценария.

В видео рассматривается особенности продажи квартиры, купленной в ипотеку

Как продать ипотечную квартиру с использованием материнского капитала

Перед продажей необходимо получить письменное согласие финансовой организации-кредитора (банка). Разрешение будет содержать условия, при которых банк разрешит совершение сделки. После этого следует погасить ипотечную задолженность и подать документы в органы государственной регистрации для подтверждения снятия обременения и передачи права собственности одновременно. Возможен и другой вариант: продажа квартиры с обременением, после чего права собственности передаются покупателю, кредит по ипотеке погашается, и залог на квартиру снимается.

О необходимых документах для снятия обременения по ипотеке читайте здесь.