Правила оформления договора залога имущества в обеспечение договора займа

Формы кредитования с использованием залога имущества прочно вошли в экономические отношения кредиторов и заемщиков. На основе договоров залога и займа каждый гражданин вправе получить необходимые средства, воспользовавшись собственным имуществом для обеспечения кредита.

Договоры займа денежных средств под залог недвижимости широко используются банкирами (в виде ипотечных кредитов или кредитования под недвижимое имущество, уже находящееся в эксплуатации заемщика), а также частными лицами, предлагающими инвестиции с использованием залогов.

Какое имущество подходит для залога

Имущество под залогом – страховка для кредитора на случай уклонения от выплат по задолженности заемщиком. Если лицо, получившее средства в долг, нарушает условия договора, кредитор волен воспользоваться правом реализации заложенного имущества для понудительного взыскания задолженности. В роли залога могут выступать следующие виды недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ):

• Участки земли, находящиеся во владении заемщика (не муниципальные или государственные);
• Выкупленные заемщиком недра;
• Здания, сооружения предпринимателей (включая недостроенные);
• Потребительские строения (дачи, коттеджи, гаражи, и т.д.);
• Жилые здания, квартиры;

В случаях, когда договор залога ГК РФ имущества в обеспечение договора займа заключается с использованием жилья, необходимо соблюдение условий ФЗ №69 «Об Ипотеке».

Требования к залогу и заемщику

Прежде, чем заключить договор займа денежных средств с залогом недвижимости, банкиры оценивают уровень ликвидности, состояние, текущую стоимость залогового имущества. Основными причинами для отказа в кредитовании под недвижимость служат:

• Неправильное оформление документов собственности, паспорта имущества;
• Незаконная перепланировка;
• Недвижимость признана памятником архитектуры;
• Здание построено меньше, чем на 85%;
• В жилье прописаны несовершеннолетние;
• На недвижимости уже имеются обременительные обязательства;
• Собственник имущества – пенсионер;
• Целевое назначение земли (исключение – договор целевого займа под залог недвижимости).

Подробно как взять деньги под залог ПТС можно прочитать по ссылке https://cashfacts.ru/3209-pravila-oformleniya-kredita-pod-zalog-pts

Иногда образец договора займа под залог квартиры предусматривает дополнительные критерии оценки по инициативе кредитора:

• Коммерческие помещения;
• Несоответствие техническим, гигиеническим нормам;
• Невыгодное расположение объекта;
• Ограничение на объем залога (только вся собственность, нельзя частично);
• Себестоимость имущества ниже заданной нормы;
• Жилье в общежитие или бараке;
• Нахождение помещения в цоколе многоэтажного здания;
• Иные критерии на усмотрения кредитора, не противоречащие нормам закона.

Оформление договора займа с залогом

Банкиры и инвесторы тщательно отбирают претендентов, с которыми заключат договор займа под залог недвижимости. Не менее тщательно следует относиться к выбору кредитора и заемщикам. Порядок оформления документа укладывается в алгоритм:

1. Выбор кредитной организации.

Тщательное изучение отзывов, лицензий, времени на принятие решений и других мелочей, станет гарантией к честному сотрудничеству с финансистами. На этапе выбора банка нелишне ознакомиться с требованиями к залоговому имуществу, необходимым документам, и т.д. Некоторые финансисты заключают только договор займа под залог приобретаемой недвижимости (ипотека), а с уже эксплуатируемой собственностью не работают.

2. Оценка преимуществ и недостатков условий, предлагаемых финансовыми организациями.

Важно обратить внимание на возможность досрочного погашения, условия отчуждения, реструктуризацию.

3. Заключение договора.

Самый важный этап, даже при условии тщательной подготовки и выбора кредитора, подписывать договор стоит только, будучи ознакомленным со всеми пунктами документа. После подписания сторонами, возможна регистрация договора залога недвижимого имущества в росреестре – дополнительная гарантия к законности действий кредитора в отношении недвижимости в залоге.

В случае предоставления в залог недвижимости, например, квартиры, сама квартира в собственность займодавца не поступает ни на период действия договора займа, ни в случае невозврата в срок денежных средств заемщиком.

При необходимости возврата денежных средств из стоимости заложенного имущества квартира будет реализована с торгов, поэтому стоимость ее оценки необходимо указывать реальную.

Залог недвижимости – важные нюансы

Перед заключением договора займа, при котором в роли залога выступит жилье, или иная недвижимость, рекомендуется задуматься о последствиях данного обременения:

• Владелец лишается возможности совершать юридические операции: продажа, дарение, обмен;
• Нельзя совершать с имуществом манипуляций, способных понизить ее текущую стоимость;
• Ремонт, перепланировка, все изменения помещений совершаются только после согласования с кредитором;
• Нельзя переводить жилое помещение в статус нежилого;
• Нельзя изменять целевое назначение помещения;
• Нельзя сдавать в аренду недвижимость, находящуюся в залоге.

В видео рассматриваются подробно схемы оформления займов под залог недвижимости

Залог земельного участка

Чтобы заложить земельный участок, необходимо соблюсти требования кредиторов по качеству, размеру, расположению, и т.д. Договор займа под залог земельного участка требует предоставления следующих документов от заемщика:

• Паспорт с русским гражданством;
• Документы, устанавливающие права на владение землей;
• Номер и план участка из кадастра;
• Документы передачи земли в собственность текущему владельцу (дарение, покупка, получение наследства, и т.д.);
• Справка о периодичности и своевременной уплате налогов на участок;
• Если заемщик состоит в официальном браке – письменное согласие супруга на залог. Если не состоит, справка из ЗАГС об этом;
• Иногда кредиторы требуют медицинские справки о состоянии здоровья, дополнительные документы подтверждения личности (СНИЛС, ИНН, и т.д.).

Договор займа оформляется после проведения нескольких операций с документами на землю:

1. Страхование участка;
2. Регистрация кредитных документов в УФРС (пошлина в 1 тыс. руб.);
3. Совместное с кредитором обращение в росреестр для регистрации сделки с землей.

Все операции, включая заключение договора, проводятся не более, чем за 1 месяц. Некоторые банки требуют оформления документации быстрее, иногда – в течение 2-х недель.

Право залога осуществляется с момента подписания договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое необходимо передать залогодержателю, с момента его передачи, если это не предвидится в договоре о залоге (ст. 341 ГК РФ).

Займы с залогом у частных инвесторов

Договор залога при покупке квартиры между физическими лицами оформляется по образцу на основании ст. 808 и 809 ГК РФ. Обычно частные инвесторы выставляют те же требования к недвижимости для залога, что и официальные банковские учреждения.

Преимущество кредитования у физически лиц лежит в скорости принятия решения, рассмотрения возможности выдать средства под залог. Недостатком этого вида кредитования является высокий риск мошенничества со стороны кредитора, отследить деятельность которого достаточно трудно.

Договор займа составляется по общим правилам, должен содержать данные о:

• Виде имущества для залога;
• Порядке обеспечения кредиторских отношения сторонами;
• Размере залога;
• Сроках выполнения обязательств заемщиком;
• Оценочная стоимость имущества в залоге.

Частные инвесторы могут стать альтернативой банку только при длительном сроке деятельности физического лица, выступающего в роли кредитора. Частные лица могут предложить более выгодные условия займа, на больший срок, чем банкиры.

О госпошлине за регистрацию договора залога читайте по ссылке https://cashfacts.ru/2758-poryadok-razmer-oplaty-gosposhliny-za-registratsiyu-dogovora-zaloga