Процедура оформления и образец договора купли продажи квартиры с обременением

Подготавливаясь к сделке купли-продажи стоит особенно внимательно отнестись ко всем нюансам, которые могут сопровождать ее. Малейший недочет сможет обернуться для покупателя большим провалом. Так, если объект недвижимости находится в обременении, то это станет причиной, по которой от совершения сделки купли-продажи недвижимости возможно придется отказаться (что нужно для снятия обременения по ипотеке).

Виды обременения недвижимости

Обременением называются ограничения, которые накладываются на операции с недвижимостью. Существует несколько видов обременения, о которых продавец обязательно должен известить покупателя:

• недвижимость является залоговым имуществом;
• имущество является арендованным;
• присутствует договор сервитута;
• супруг продавца является совладельцем недвижимости;
• есть договор ренты;
• собственником имущества является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин;
• присутствуют третьи лица, которые зарегистрированы в квартире.

Залог

Квартира находится под залогом тогда, когда ее владелец еще на погасил ипотечный кредит. Продажа недвижимости возможна только с согласия банка, выдавшего кредит на ее покупку. Совершение сделки производится в тех случаях, когда ипотека погашена досрочно за счет средств собственника. В таком случае продавец получает разницу между ценой имущества и суммой, которая была выплачена банку в качестве погашения кредита. Такие условия прописываются в договоре.

Покупатель сможет проверить наличие ограничений путем обращения в органы Росреестра. Для этого необходимо составить соответствующий запрос, ответ будет содержать причины их применения.

Арест

Является самым сложным моментом в деле обременения недвижимости. Арест накладывают судебные исполнительные или правоохранительные органы. В таком случае с недвижимостью невозможно совершать какие-либо сделки. Продажа квартиры или земельного участка возможна только после снятия ареста.

Аренда

Недвижимость находится на момент совершения сделки в аренде. Тогда покупатель должен будет соблюсти все условия договора аренды квартиросъемщики могут пользоваться жильем до истечения договора по аренде.

Рента

Договор ренты обычно люди заключают тогда, когда не могут завещать квартиру наследникам. Снятие обременения происходит после смерти собственника.

Вторым собственником является супруг продавца

Если супруг является совладельцем недвижимости, то для продажи потребуется его письменное разрешение.

В квартире прописаны третьи лица

Здесь продавец должен указать, в какой срок третьи лица будут выписаны из квартиры.

Совершать сделку купли-продажи недвижимости можно и без снятия обременения, но в этом случае обременение ляжет на плечи покупателя. Так, недвижимость находится в собственности у покупателя, но до снятия обременения она будет в залоге у продавца.

Риски при покупке и продаже квартиры с обременением

Многие владельцы недвижимости или граждане, желающие приобрести ее, заинтересованы в особенностях продажи или покупки квартир с обременением. Важно помнить, что такое обременение на квартиру и как оно затрудняет заключение договоров, так как продажа обремененной квартиры не менее рискованная операция, чем ее приобретение.

Обременение – это ограничение собственника в правах на недвижимое имущество из-за частичного владения квартирой иным лицом либо организацией. Обладателем доли на жилье могут являться банковское учреждение, индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.

В тех случаях, когда владелец не снял обременение и осуществил передачу прав, появляется ряд проблем. Потребуется немало времени на решение вопросов с судом и новыми владельцами жилья. Издержки за проведение судебных заседаний будут производиться за счет ответчика. Поэтому предыдущему владельцу безопаснее избавиться от наложенных ограничений до момента заключения сделки о купли-продажи.

Покупатель в такой же степени подвергается опасности при покупке недвижимости с обременением. Действующее ограничение не позволяет ему полностью распоряжаться недвижимостью. Возврат средств до решения проблемы в судебном порядке невозможен, а сам процесс растягивается на месяцы и даже годы.

Приобретение недвижимости с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке или земельного участка с обременением имеет свои особенности. Чаще всего покупка квартиры с обременением намного дешевле недвижимости без каких-либо ограничений. Риски при совершении такой сделки могут быть велики. Поэтому стоит внимательно отнестись ко всем нюансам, когда заключается договор купли продажи с обременением.

Правовые последствия для сторон после продажи жилья с обременением

Наиболее юридически сложными являются прецеденты, когда в приобретенной квартире прописан несовершеннолетний или он владеет частью имущества. Все нюансы и произведение операций по передаче доли реализуется только при участии опекуна, но не все попечители соглашаются на проведение подобных сделок. Также в собственности могут быть лица, проходящие службу в армии или отбывающие наказание.

После приобретения квартиры по договору ренты необходимо учитывать, что при переходе права к новому собственнику, получатель ренты оставляет за собой возможность проживания в данной квартире. Не исключена вероятность расторжения договора ренты и возвращении недвижимости предыдущему собственнику.

В видео рассматривается особенности приобретения недвижимости с обременением

Предупреждение подобных рисков следует учитывать перед приобретением недвижимости. Покупатель снижает вероятность негативных последствий в сделке при рассмотрении домовой книги, сведений о квартире, ее обременениях. Это позволяет устранить дальнейшие судебные тяжбы, потерю средств и времени.

Варианты продажи недвижимости с обременением

Для начала нужно подписать соглашение вместе с покупателем, исходя из которого он обязуется оплачивать оставшуюся сумму от ипотеки или иного обременения. Подобные соглашения необходимо заверить у нотариуса. После следует предоставить документ в банк, где на выбор предоставляется два вида оформления сделки: оформление будет снято до перехода квартиры в собственность нового хозяина или после.

Первый вариант продажи

Первый вариант продажи – оформить сделку до снятия обременения. Покупатель направляется в банк в качестве нового держателя залога. Там оформляется заявление, которое обеспечивает согласие на сделку.

Деньги, которыми рассчитываются при приобретении жилья, переводятся покупателем в банк на два разных счета. Первый – сумма равная платежу по кредиту, с процентами и переплатой. Второй – сумма для продавца, то есть разница между суммой кредита и стоимостью квартиры. Только после данной процедуры сторонами подписывается договор купли-продажи.

Про дарственную с обременением узнайте в статье: договор дарения квартиры с обременением

Второй вариант продажи

Второй вариант продажи – заранее оформленный договор купли-продажи. Взяв у покупателя аванс большей суммой, продавец обязуется погасить кредит в банке. Он вносит эти деньги в качестве остатка за заем, а банк выдает документ, подтверждающий оплату задолженности. Затем продавец направляется в УФМС, и там пишет заявление о снятии претензий. После завершения процедуры оформления прав собственности, покупатель выплачивает оставшуюся сумму.

В случае наличия обременения в виде ареста продавец обязуется снять ограничения. Для этого следует обратиться в орган, наложивший арест. Потребуются устранение причин, которые привели к аресту. Порой подобные возможности отсутствуют. В таких ситуациях продажа недвижимости проводится через торги или аукцион.

В видео рассматривается особенности продажи квартиры с обременением.

Составление договора купли-продажи недвижимости с обременением

Договор купли-продажи недвижимости с обременением ничем не отличается от обычного договора купли продажи за исключением пункта, в котором прописаны все нюансы обременения. Перед составлением такого договора покупатель обязан предоставить покупателю информацию о том, находится ли объект недвижимости в обременении. Чаще всего обременением оказываются третьи лица, прописанные в квартире. При продаже недвижимости покупатель должен предоставить продавцу следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• справка о кредитной истории;
• согласие всех собственников, если жилье находится в долевой собственности, на продажу квартиры;
• выписка обо всех зарегистрированных в квартире лицах.

Чтобы заключить договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой и другими видами обременения, требуется стандартный набор документов. Также для каждого отельного вида обременения при совершении сделки требуется разрешение третьих лиц:

• на случай ареста требуется заключение суда о его снятии;
• если в квартире есть собственник, не достигший 18 лет, требуется разрешение от его законного представителя;
• на случай ренты требуется разрешение от собственника;
• при наличии ипотеки требуется разрешение от банка.

Если собрать весь необходимый пакет документов, то трудностей с заключением договора купли-продажи квартиры даже с обременением возникнуть не должно. На нашем сайте вы сможете найти образец договора купли продажи квартиры с обременением.
Образец договора

Про ипотеку под залог недвижимости можно прочитать по ссылке https://cashfacts.ru/3341-oformlenie-ipoteki-pod-zalog-nedvizhimosti-bez-pervonachalnogo-vznosa

Важные нюансы

Если имущество приобретено недавно, то заимодатель, согласно договору, вправе запретить какие-либо операции с недвижимостью. Срок составляет полгода или год. Но банковские организации способны подойти к рассмотрению вопроса с разных сторон:

1) Перед поиском покупателя на имущество следует уточнить у своего банка разрешено ли осуществлять такие операции над квартирой;

2) Банк вправе запретить сделку, в случае неуплаты 50% суммы займа. Рекомендуется заранее уточнять информацию;

3) Если возникает потребность продать квартиру с обременением для получения иной с большей площадью, то залоговое жилье продавать необязательно. Банк предоставляет дополнительный кредит, а гражданин продает прежнюю недвижимость и покупает новую;

4) При сервитуте обязательно письменное согласие держателя прав собственности;

5) При обремененной ренте следует убедиться, что хозяин не имеет прямых наследников на недвижимость, иначе выкуп квартиры с обременением чреват последствиями;

6) Стоит потребовать выписку из домовой книги на предмет иных лиц, которые могут быть прописаны в квартире.

Про обременение земельного участка сервитутом читайте по ссылке https://cashfacts.ru/3013-poryadok-nalozheniya-obremeneniya-lep-na-zemelnyi-uchastok